国家物权法规定，小区内的停车位归全体业主群友，为什么物业公司还收费买卖呢？

这问题有一定误解在里面，首先小区里面属于业主使用权的停车位确实存在，

同开发商可随意处理的停车位，完全是两回事。

也就是说业主买商品房时，自己所公摊掉的面积没有包含停车位情况；

开发商是完全有理由出租出售情况（人防车位只可以租赁）。

这一点可根据得房率以及公摊面积协议可得出结论，根据购房合同上面的公摊标注为依据；

可以判断出开发商个人处理楼面，及地下室车位是否属于损害所有业主利益做法。

什么是公摊面积？

由于我国对于商品房公摊面积算法；

尚未有明确的法律法规对其进行约束；

所有公摊面积，只是根据每个小区商品房的建筑特点，由开发商进行公摊面积规划。

当然，谁也不傻，购房者一般会比较在意所购买房屋的得房率，同其它小区做比较。

正因为有所比较，开发商也不可能做对商品房销售情况不利的事情。

当然，狡诈的开发商会通过另外的手段为自己牟利，那就是公摊面积的误差率方面做手脚。

所以即使是通过公摊面积的实际测量，其得出的数据结果，也是有被允许3%的误差；

当然是只会少不可能有多给你。

每户3%的误差率，一个比较大的小区所有业主相加的话，其价值也不容小觑。

常规商品房可分摊的公用建筑面积，即是公摊面积如下：

• 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;

• 每套与公用建筑空间之间的分隔墙，及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半，都属于应计入公摊面积之内。

所以商品房的公摊面积，通常还是比较公开透明的，得房率与公摊面积都是永久性放在那里，看得见摸得着。如果实际公摊面积超出3%，开发商必须进行双倍补偿。

补充观点

业内默认的商品房公摊标准，6层以下低层商品房的公摊系数一般为12%左右；

11层左右的小高层商品房的公摊系数为20%左右；

18层以上高层商品房公摊系数为25%左右，超过25层的商品房上约为30%，越往上公摊面积越高。

为什么6层往上公摊面积越多？

这里根据住宅建筑法住建部明确规定；

在首层至15层之间，必须得有一个用于应对突发情况的避难层，其按照我国人均身材特征每㎡可容纳5人为标准建造；

这是要计入公摊面积之内。

还有一个10-20层之间的电梯设备层也会列入商品房公摊面积之内。相比之下越低的楼层，也就得房率相对更加高原因。

关于车位所属权争议点

通常没有被业主公摊的面积与得房率没有影响的话，其支配权利肯定属于开发商。

其中有一项就属于开发商不可以卖，但是可以出租的车位，那就是人防车位。

人防车位属于国家强制性开发商必修建保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑。

这样的车位在和平时期，开发商可自由支配，自由支配也仅限于使用权，所以严格意义上来说人防车位属于国家所有。

不应计入的公用建筑公摊的面积，包含独立使用的地下室、车棚、车库、及为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室。

上述几点虽说不应该计入公摊面积之内；

事实上大部分小区还是将地下室入口包括半地下室，管理用房及为多栋服务警卫室一并计入公摊面积之列。

对于此类被计入商品房公摊面积的情况；

我们可以通过住建部，或者当地房管部门所拟定的示范文本购房合同上面进行确认（这部分为公摊协议）。

没有详细公摊面积协议的购房合同，应该谨慎入手才对。

注意事项

• 现实生活中有不少购房送停车位的开发商促销行为，事实上大部分赠送车位应该处于国家所有的人防车位，这也是该车位不能办理产权原因所在。严格意义上来说，开发商并不具备以这样的方式处理人防车位权利，送给业主也只是赋予业主的使用权利（法律层面分析该行为是无效的）。

• 一旦遇到置换物业情况的话，前面即使是开发商赠送的人防车位给业主，新物业可随时收回人防车位（只有物业才有管理及使用其权利）。我们遇到租地下室车位时，也应注意该车位有没有产权证，是否属于人防工程车位。因为物业公司几年一换，新物业根本不会承认之前的车位租赁行为，除非旧物业交接时将后续租赁费用转交给新物业，但是根本不可能。

结语

• 存在争议的车位，开发商有没有出售的权利？其实业主应该仔细查看自己购房合同上面的公摊面积协议，上面有没有该车位区域的公摊面积标注？如果有的话才能够证明该车位属于业主公同所有。物权法所保护对象也只是以事实为根据，并不是我们认为不合理，其就会为我们的主观意识去做判断。

• 一般情况比较成熟的小区基本不存在车位所属争议，因为只有小区楼面才是可停车位有争议的地方（因为有地下室车位，成熟小区楼面基本不允许小车进入）。只有没修建地下室旧小区普遍存在这样的情况，由于没有地下室车位，通常都是业主自由停靠，开发商没有相应可停靠车位地点，一般都没有对业主的随意停靠行为过多干涉。

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