上海打响2021楼市调控第一枪，影响有多大？

 上海楼市的火爆最终引来调控加码是意料之中，但政策出台的速度之快，却又在意料之外。  1月21日晚，上海市八部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，涉及土地、限购、信贷、税费等10条主要内容，调控升级力度震惊市场。  政策封堵投机漏洞  从政策角度而言，一直以来上海的调控政策最为严格，但仍有部分购房者以假离婚等投机行为获取购房资格，钻政策的漏洞。  此次上海为打击假离婚增加购房资格的现象，规定夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。实际上，在2020年下半年以来，深圳、成都等多个城市已明确离婚年限，堵上假离婚的漏洞，不同的是，部分城市规定年限为2年，而上海升级为3年，整个时间周期相对较长，从这一角度来看政策也相对更为严格。  此外，《通知》强调调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。意味着，通过税收的形式，增加二手房的交易税费成本，防范部分房东房源“快买快卖”的现象，抑制投资需求，有助于促进二手房交易的稳定。  政策需求端同样做出抑制，严格执行差别化住房信贷政策，实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。  事实上，对购房人首付资金来源核查对购房需求是很大的抑制，但具体力度还要看执行层面。政策中首次提到了“房贷集中度”的概念，后续银行在贷款方面势必需要更为保守，部分热度较高的楼盘，在贷款方面或将面临收紧的可能。  政策在堵投机的同时，也增加了对无房家庭的倾斜。比如严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度；完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求等。值得注意的是，政策并未明确“无房家庭”比例。  在供应端，政策明确优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城加大供应力度。坚持房地联动机制。同时，通过租购并举、加快推进旧区改造、“城中村”改造等城市更新改造项目。  楼市过热招致调控加码  上海楼市在一年的时间里，经历了从转暖到火爆的过程，市场的过热最终引来了调控。  根据克而瑞研究中心提供的数据，2020年上海新建商品住宅成交面积升至918万平方米，同比增长23%，创2017年以来新高。豪宅市场方面也异常火爆，总价1000万元以上豪宅共计成交10878套，仅次于2016年历史峰值的10974套，同比增长33%。核心区位限价盘销售火爆，典型如虹口区的瑞虹新城、普陀区的中海臻如府销售金额都在100亿元左右。

  同样，2020年上海的二手房市场也是一个成交大年，成交面积2486万平方米，创2017年以来新高，成交金额更是创下历史新高，达10091亿元。在克而瑞研究中心看来，核心动因在于2020年3月上海民办初中实行摇号政策，致使优质的公办初中、九年一贯制学区概念炒作成风，年内部分优质学区房售价出现30%以上的涨幅，整体抬升了二手房市场热度。

  更要命的是，上海楼市的过热有继续向2021年延续的苗头。同策的数据显示，在2020年12月，上海开盘项目超30个，20余个项目认筹率超100%，其中13个突破“千人摇”，最热门的项目认筹率超过1000%。贝壳研究院的数据也显示，2021年1月的前三周，上海楼市二手房挂牌价持续上涨，但在售二手房数量持续减少，而且成交速度飞快。业内人士认为，在这场楼市狂欢有进一步高热的趋势下，上海果断出手实属必然。  一线城市调控具有警示作用  本次上海调控政策的紧急出台，直指此前市场认筹过热、房价上涨过快的现象。充分体现了上海稳定房价、稳定预期的导向。  易居企业集团CEO丁祖昱认为，此次上海楼市调控政策的出台还是非常到位且有针对性，对房地产市场出现的问题及时响应，一定程度上，上海也打响了2021年房地产市场调控第一枪，对于接下来各大城市的表现具有很强的警示作用和引导意义。丁祖昱表示，对于后续政策的实施效果仍然待于进一步观察，但短期内势必会对市场部分成交产生比较大的影响。在上海楼市“虚火”上浇一些冷水，让市场冷静一下，也将更有利于上海房地产市场未来的稳定和健康发展。  实际上，一线城市楼市一直以来都是社会的关注点。自2016年9月30日调控拉开大幕至今，中央多次强调要坚持“房住不炒”定位，本轮调控不仅持续时间长、参与城市多、出台各项措施密集。在深圳、上海接连加码为火热楼市出手之后，或许将给其他热点楼市的调控提供参考风向标。